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市民圆桌]公共维修基金 想说使用不容易?

发布日期:2021-11-25 10:39   来源:未知   阅读:

  买房时公共维修基金是笔绕不开的支出,顾名思义,这笔钱是为了在住房的共用设施设备出现问题需要维修时使用的。然而大家总是感觉,公共维修基金申请起来特别难。公共维修基金使用率不高,也确实一直存在争议。

  公共维修基金存放在什么地方?谁能支配这项开支?为什么想用公共维修基金这么难?“三分之二”业主签字同意,究竟是障碍还是保障?想要第一时间动用维修基金,究竟“路在何方”?本期“市民圆桌”,我们邀请了一些热心市民与相关人士,一起聊聊公共维修基金使用的一些问题。

  《物业管理条例》中规定,决定筹集和使用专项维修资金;改建、重建物业共用部位、共用设施设备等事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这两个“三分之二”,很多时候被认为是申请公共维修基金的最大障碍。在现实情况下,业主申请维修基金需要面对的沟沟坎坎都有哪些?

  王凤林:申请房屋维修资金,我认为比过去强多了,需要大概一个月就能申请下来。不过,2002年和2003年的时候,办房产证不交维修资金的情况,查得不是很严。我们小区2号楼4单元就有一户没有交维修基金,却办下来了房产证。后来,在一次申请维修基金修补房顶成功后,我们找他补齐这笔钱,他说他交了,但房管局物管处打下的名单当中没有,他死不认账,让其他业主感觉很不公平。

  牛琳:这个情况我们这儿这两年遇到过。遇到有好几户,最后房管局打出的明细单里面也有前期几户因为各种原因没有交维修资金。

  杜明坤:申请维修资金要先签合同,审批完以后才去入户签字,而且要达到2/3以上,然后再拿回去审定金额,一部分没办房本,已经入住了,一部分办了房本,却没有交维修资金的。现在还有资金不足的问题,比如说我们给68户做房顶维修后,维修基金账户就剩6毛钱,还有几户没有交维修资金,但是物业没有权力去收。

  甄伊宁:我从去年就开始申请,但等了一年了,维修基金还没有下来,现在还没有修,现在雨季就要到来了,我们都不知道怎么办了。

  梁建军:我在青园街221号有一个房子,前年也是大概这个季节,房子漏雨了,就申请维修,原产权单位就申请维修基金,谁也不肯先垫付这个钱去维修,施工单位说钱不到位不开工,就拖着,最后还是被雨淋了,业主房子里面都能行船了,搞得一塌糊涂。

  刘明:其实,咱们石家庄的公共维修基金使用率相对较高,高于全国城市1%的平均使用率。申请公共维修基金,一部分是老百姓对政策不了解,才产生了申请困难的误解。其次,在签字过程中,由于小区入住率不高,或是一部分业主参与不积极、不主动,才让签字变得非常困难。这时候需要居委会、业委会和物业公司做引导教育工作。我认为公共维修基金的申请程序虽然繁琐,但不能一味简化,现在是房管局“代管”,但这钱属于全体业主,必须保证资金安全,有时候,效率与科学是一个矛盾。

  业主参与度不高确实是公共维修基金难以使用的一大问题。然而问题在于,许多业主并不清楚小区里哪些东西坏了可以用维修基金,还有的时候你认为应该可以利用这笔钱的项目,却没包含在公共维修基金的适用范围内,这些东西也影响了业主参与的积极性。

  杜明坤:包括物管公司、居委会、业主委员会等,要把维修基金真正用起来,因为维修基金保证业主的住房和公共区域和公共设施的正常运转。要把维修基金真正用起来,要为民服务,很多职能部门真的要关注这个问题,现在很多公共设施,比如楼道、电梯、供暖管网包括一些门禁,都是服务小区的。但现在申请门禁,房管部门就说门禁没有在维修基金范围里面,从我的角度来看,公共维修基金的适用界限其实应该扩大些。

  李建恒:我们现在使用的也就是房子漏水和地下室漏水的情况,一般保修期是5年,过了保修期以后房子多多少少会出现问题,修防水的情况多一点。按维修基金办法的规定对公共部位进行维修,但是办法和实际当中有脱节的情况。像水电,比如说停水了,按照相关规定是不能动用维修基金的,但是找自来水公司,自来水公司只管修外网,小区公共的供水管网是不管的,这个钱让物业公司出的话,换一台泵钱也不少。目前我们用的,大部分是涉及住户漏水了、不能用了,然后通过住户相互做工作,就签字了。

  李建恒:涉及楼顶和地下室的问题签字的时候做沟通还能做通,但是涉及共用的部位,像去年玫瑰园的一面围墙倒了,修下来得将近20万,这个要2/3的业主签字,这个签字工作就很难完成。

  孙香香:这个法律有明确规定,公共维修基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修、更新和改造。按照法规规定,共用部分是指住宅主体承重结构部位(包括基础、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊等,不能随意扩大维修范围,而且能不能修,需要房管局工作人员确认。

  按照规定,小区公共维修基金余额不足30%后,应当续筹公共维修基金。但现实中,石家庄不少小区,尤其是老旧小区,续筹面临很大的困难。

  郭爱华:棉三是一个老生活区,申请过一次,就是烫楼顶,居委会动员业主签字,还挺好签的。后来厂里倒闭,物业说自动退出了,不叫物业公司了,就叫资产经营处,所以公共设施之类的一律不管维修了。现在还有没有公共维修资金,或者是怎么回事,我们也都不清楚。楼上楼下总水管跑水,都找我们,我给他们把道理说了,说找物业商量。我觉得随着大企业的倒闭,政府应该出一个相应的管理措施,原产权单位不履行职责了,可以退出。

  李建恒:我们现在动用公共维修基金的是有4个小区,两个小区是卓达自己建的,有两个是我们接的市场上的小区,市场化小区动用的多一点,自建小区动用的少一些,可能就是动用十几万二十万块钱。我们管的市场化小区,一个是阳光花园,一个是雅清苑,动用了维修基金,主要是房顶漏水。现在申请时间长短不是最主要的问题,因为我问了一下我们的项目经理,快的话一个月能申请下来。物业现在出现的问题是马上就没钱了,已经该续筹了,但是靠物业续筹比较困难,业主委员会现在也在续筹方面没有一个好的办法。像书香园那儿就没有维修基金,原来是栾城本,1999年建的,现在还是栾城县的本,都没有维修基金,现在很多设施坏了只能物业公司来出这部分钱。

  孙香香:原来的老旧小区是按购房款的2%交的维修基金,不过那时候房价很低,一些小区的维修基金现在来看就很少,而且这些小区已经进入集中维修的高峰期,续筹压力很大。现在新建商品房高层、小高层维修基金是70元/平方米,多层是45元/平方米,地下室是20元/平方米,新建的这些房子维修基金其实还是蛮多的,因为现在管得比较严,不交就没有房产证,所以维修基金比较充裕。

  维修基金该如何改进,才能让争议变得更小,让这笔钱可以真正取之于民用之于民?

  张俊杰:我觉得维修基金这块,一个是有专人监管,第二是审批程序要简化。说实在话,在申请维修基金期间,房顶又泡了,业主肯定是找物业,可是其实在一个月以前就开始申请维修基金了,最好有一部分周转基金先用,然后再继续申请,最后多退少补。总得有一个办法让这笔钱流动起来,而且能及时用上。

  孙香香:我从石家庄房管局查了,它的网页上有一个关于住房专项维修资金支用审定规定,公布的是15天,就是说从提申请到他那儿15天之内能批准下来,这是2015年2月份才出的文件,所以房管局那边对维修基金也在进行规范和提速。还有紧急情况下,比如房顶漏水,河北省的文件规定是3天之内批准下来,大家还是要增强维权意识。

  王凤林:关于维修基金的管理,不少媒体也报道过房屋维修资金应该由业委会掌握这个钱,因为这是业主的钱,这些维修基金存到银行,光一年的利息完全够小区所有的开支了。

  李建恒:现在对业主委员会的监督没有特别健全的办法。有的业主委员会是为老百姓办事的,有的业委会和居民之间的信任关系不是特别好,在财务的透明度、居民的知情权等很多方面还是有问题的。不能否定业主委员在社区治理当中的监督作用,但是需要有一个完善的过程。再有,现在业主委员会还不是一个法人机构,那么把这个钱放在这儿也不太合适。

  刘明:现在也有城市的小区采用互联网投票决定是否动用维修基金,但由于一些老人对网络不熟悉,线上线下相结合比较好。对于公共维修基金,政府要多宣传引导,业主也应考虑公共利益,参与到社区建设中,要认识到动用公共维修基金不是为了特定的一户,而是面向全体业主,形成“人人为我,我为人人”的社区氛围,维修基金使用起来也能减少些阻力。

  邻居装修噪音扰民,引发诸多矛盾;公共绿地有人私占,招来一片骂声。“远亲不如近邻”,在中国传统文化中,邻里互敬互助本是常态,但随着经济发展,传统的邻里关系也在发生着变化。现代都市人同样渴求和谐的邻里关系,下一期“市民圆桌”,我们将和你一起讨论“城市高楼中的邻里关系”。你有什么经历,或者有什么看法,可以来信来电与我们共同分享。